Итоги октября на вторичном рынке жилья Москвы подтвердили отсутствие в текущем году традиционного осеннего увеличения активности покупателей. По данным ИНКОМ-Недвижимость, соответствующие показатели потенциального и актуального спроса оказались минимальными в октябрьской статистике компании за всю историю систематических наблюдений с 2005 года. Отрицательная динамика покупательской активности наблюдается на фоне незначительного снижения средней цены предложения (при этом в прошедшем октябре отмечена наибольшая с начала года ежемесячная коррекция по этому показателю — минус 1%) и по-прежнему крайне высокой доли продаж с дисконтом (83% от общего количества реализованных объектов в октябре).
Спрос
Статистика обращений в компанию по вопросам купли-продажи жилья с 2005 года свидетельствует о традиционно высокой активности потенциальных покупателей в октябре. По количеству звонков и консультаций (среднему значению за указанный период) данный месяц уступает лишь «горячему» сезону на рынке жилой недвижимости, продолжающемуся с февраля по апрель включительно. Однако нынешний октябрь по этому показателю является пока одним из худших месяцев в 2016 году, отстав, в том числе, от «отпускных» июня—августа и незначительно (на 4%) опередив только май с его изобилием праздничных дней и крайне ограниченной вследствие этого покупательской активностью.
Таким образом, в частности, был побит антирекорд 2015 года по уровню потенциального спроса: количество обращений в компанию по вопросам купли-продажи жилья в нынешнем октябре снизилось в годовом выражении на 22,5%. Число договоров о предоплате (финансовых обязательств о проведении сделок) сократилось за тот же период на 23%. Парадокс ситуации состоит в том, что прошлый октябрь, отмеченный «печатью» кризиса, хоть и демонстрировал в среднем сниженную относительно стабильного и тем более растущего рынка покупательскую активность, оказался, тем не менее, одним из лучших в этом отношении месяцев 2015 года (именно тогда покупатели, в целом адаптировавшиеся к изменившимся условиям, массово перешли из «режима ожидания» к решению жилищных вопросов).
«К настоящему моменту стало очевидно: ключевой характеристикой московского вторичного рынка жилья в 2016 году является постепенное (важно отметить, что не резкое, и к этому нет предпосылок) замедление активности на нем. Если в начале года мы фиксировали положительную динамику показателей покупательского спроса на уровне 15–20% в годовом выражении, то, чем дальше, тем больше разница сокращается. При этом октябрь 2015 года стал своего рода прорывом на кризисном рынке с характерным взлетом активности его участников. В нынешнем октябре — никакого „адреналина“: потенциальный спрос и количество фактических покупателей минимально изменились по сравнению с прошлыми месяцами (в частности, относительно сентября снизились на 1,2 и 2% соответственно). Отсюда — разница показателей. Текущие ожидания связаны с тем, что гандикап начала 2016 года будет полностью нивелирован, и по итоговым суммарным значениям спроса рынок сравняется с уровнем 2015 года», — отмечает директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Сергей Шлома.
Предложение
Согласно статистике Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, по итогам октября объем предложения на московском вторичном рынке жилья составил 43 422 объекта, увеличившись по сравнению с сентябрем на 5,8%. Надо отметить, что на текущий момент это максимальный с начала 2016 года ежемесячный прирост по данному показателю, до сих пор коррекция не превышала 3,7%. При этом за прошедшие десять месяцев количество представленных к продаже вариантов столичной «вторички» увеличилось всего на 0,2%.
Распределение общего объема предложения в сегменте вторичного жилья Москвы по отдельным категориям представлено в таблицах ниже:
ЦАО |
ЗАО |
СЗАО |
САО |
СВАО |
ВАО |
ЮВАО |
ЮАО |
ЮЗАО |
ЗелАО |
15,9 % |
13,2 % |
7,7 % |
10,9 % |
10,1 % |
10,5 % |
10,2 % |
10,4 % |
10,8 % |
0,3 % |
1-комн. |
2-комн. |
3-комн. |
4- и более комн. |
24,7 % |
33 % |
29,4 % |
12,9 % |
Блок |
Панель |
Кирпич |
«Сталинский» |
Монолит |
6,3 % |
47,1 % |
28,7 % |
6,6 % |
11,3 % |
Эконом |
Комфорт |
Премиум (бизнес) |
37 % |
43,8 % |
19,2 % |
До 5 млн |
От 5,1 млн до 10 млн |
От 10,1 млн до 15 млн |
От 15,1 млн до 20 млн |
От 20,1 млн до 25 млн |
От 25,1 млн до 30 млн |
От 30,1 млн |
6,5 % |
42,9 % |
19,7 % |
8,5 % |
3,9 % |
2,8 % |
15,7 % |
«В нынешнем году мы отмечаем некоторое затоваривание рынка объектами с низкими потребительскими характеристиками. Речь, в первую очередь, об устаревшем жилом фонде типовых домов (прежде всего, пяти-, девятиэтажных „панелях“) и отчасти „сталинках“ в спальных районах — их срок эксплуатации истек или на грани, а качественные показатели квартир не удовлетворяют современных покупателей. При сегодняшнем исчерпывающем выборе высоколиквидного современного жилья такие варианты — заведомо „аутсайдеры“, и выиграть борьбу за покупателя в данном случае можно только ценой — около 10% ниже среднерыночных аналогов и сопоставимых по цене квартир в новостройках», — комментирует Сергей Шлома.
По оценкам специалистов ИНКОМ-Недвижимость, в настоящее время в процессе купли-продажи фактически участвуют не более 20% экспонируемых в сегменте вторичного жилья объектов. 4/5 общего количества лотов в централизованных базах данных — «балласт» из переоцененных предложений и виртуальных «дублей». По словам Сергея Шломы, реальный шанс быть проданными сегодня имеют 20 квартир из 100 представленных к реализации — в большинстве случаев те объекты, владельцы которых готовы грамотно работать с ценой. При этом данное количество в целом соответствует нынешним потребностям рынка с учетом сократившейся покупательской аудитории и текущего снижения спроса.
В контексте анализа динамики предложения на московском вторичном рынке жилья в октябре
надо отметить, что на фоне общего прироста количества выставленных на продажу объектов объем «эксклюзивов» в ИНКОМ-Недвижимость снизился относительно сентября на 11,6%. Это, в том числе, свидетельствует, об эффективности продаж в компании.
Цена
Средняя цена предложения на московском вторичном рынке жилья в октябре составила 182,3 тыс. рублей за кв. м: минус 1% относительно сентября (максимальный с начала года показатель месячной коррекции) и минус 2,3% — за прошедшие десять месяцев. По сравнению с октябрем 2015 года средняя заявленная цена в указанном сегменте снизилась на 3,7%.
Актуальные показатели средних заявленных цен в зависимости от формата жилья и их изменение в течение месяца представлены в таблицах ниже:
ЦАО |
ЗАО |
СЗАО |
САО |
СВАО |
ВАО |
ЮВАО |
ЮАО |
ЮЗАО |
ЗелАО |
374 856 руб./м2 |
208 031 руб./м2 |
182 639 руб./м2 |
182 869 руб./м2 |
171 194 руб./м2 |
156 528 руб./м2 |
153 252 руб./м2 |
163 051 руб./м2 |
184 676 руб./м2 |
115 226 руб./м2 |
— 2,1 % |
— 1,6 % |
— 0,8 % |
— 1 % |
— 0,3 % |
— 1 % |
— 1,2 % |
— 0,7 % |
— 0,9 % |
+ 13,3% |
1-комн. |
2-комн. |
3-комн. |
4- и более комн. |
175 127 руб./м2 |
175 315 руб./м2 |
180 472 руб./м2 |
314 510 руб./м2 |
— 1,2 % |
— 0,8 % |
— 0,6 % |
— 5,5 % |
Блок |
Панель |
Кирпич |
«Сталинский» |
Монолит |
169 622 руб./м2 |
161 306 руб./м2 |
203 253 руб./м2 |
226 762 руб./м2 |
238 388 руб./м2 |
— 0,3 % |
— 0,8 % |
— 0,7 % |
— 1,7 % |
— 2,3 % |
Эконом |
Комфорт |
Премиум (бизнес) |
159 700 руб./м2 |
178 744 руб./м2 |
262 600 руб./м2 |
— 0,9 % |
— 0,9 % |
— 1,7 % |
Средняя цена предложения, выраженная в долларовом эквиваленте, составила по итогам октября $ 2912 за кв. м, увеличившись на 2% относительно сентября и на 8,7% с начала 2016 года.

При этом фактическая коррекция цен осуществляется в рамках торга в процессе переговоров по конкретной сделке: абсолютное большинство объектов реализуется со скидкой. С июня прошлого года такая практика носит не просто массовый, а в определенном смысле аномальный характер. В октябре 2016-го доля продаж с дисконтом на московском вторичном рынке жилья составила 83%. Средний размер скидки — 8,6%. Всего 6% реализованных объектов были проданы выше цены предложения, 11% — в соответствии с изначальным запросом продавца.

