Наши услуги

Альтернативная сделка (инструкция)

Под альтернативной сделкой понимается сделка, в которой объектом купли-продажи являются два или более объектов недвижимости.

1. Поиск Покупателя на объект недвижимости
2. Принятие от Покупателя аванса за приобретаемый им объект недвижимости

Покупатель вносит аванс за приобретаемый объект недвижимости. Как правило, составляется авансовый договор либо пишется расписка в простой письменной форме. В договоре или в расписке должны быть указаны:

  • Паспортные данные Покупателя и Продавца.
  • Объект купли-продажи (объект должен идентифицироваться однозначно).
  • Сумма аванса и стоимость объекта купли-продажи.
  • Срок действия авансового соглашения (в этот срок Продавец обязуется найти объект недвижимости, который он будет приобретать взамен (далее — альтернативный объект)).
  • Условия возврата/невозврата аванса (указываются при необходимости).
  • Иные условия, касающиеся сделки. Например, кто оплачивает расходы по сделке, в какой срок будет осуществляться физическое и юридическое освобождение квартиры, возможность пролонгации авансового соглашения.
3. Поиск альтернативного объекта в сроки установленные авансовым соглашением
4. Внесение аванса за альтернативный объект
5. Проверка юридической чистоты объектов недвижимости, участвующих в сделке

Каждая Сторона сделки осуществляет необходимые ей юридические проверки, приобретаемого объекта недвижимости, предварительно заросив у собственников недвижимости необходимые для проверки документы.

6. Подготовка документов для сделки.

Стороны готовят необходимый комлект документов для проведения сделки и государственной регистрации. Каждый собственник объекта недвижимости, участвующий в сделке обязан предоставить следующий минимальный комлект документов:

  • Выписка из домовой книги.
  • Справка об отсутствии задолженности (данные документы не являются обязательными для совершения сделки, но их наличие подтверждает отсутствие задолженности по квартплате).
  • Документы БТИ.
  • Другие документы по требованию Регистрационной палаты либо по запросу Покупателя. 
7. Подготовка и согласование договора купли-продажи квартиры.

Как правило, одна из сторон сделки (обычно представители собственников) берет на себя функцию подготовки договоров купли-продажи по всем объектам купли-продажи в сделке.

8. Организация взаиморасчетов

 

Именно на этом моменте простая и альтернативная сделка сильно отличаются.

Рассмотрим на примере:

Иванов покупает квартиру у семьи Петровых за 10 млн.руб.

Петровы, в свою очередь, одновременно покупают две квартиры: у Сидорова за 5 млн.руб. и у Кузнецова за 7 млн.руб.

Таким образом, получается, что семья Петровых получает от Иванова 10 млн. руб., добавляет 2 млн.руб. своих денег и покупает на эти деньги две квартиры.

В случае альтернативных сделок регистрация всех квартир осуществляется единовременно (пакетная регистрация), поэтому и расчеты производятся не по-очереди, а тоже единовременно.

В связи с этим семья Петровых не получает от Иванова 10 млн.руб. напрямую, а их получают сразу Сидоров (5 млн. руб.) и Кузнецов (5 млн.руб.). Также Кузнецов получает от семьи Петровых 2 млн.руб.

Реализуется это следующим образом:

Арендуются 3 банковских ячейки:

Ячейка №1, в которую будет закладывать деньги (5 млн.руб.) Иванов для Сидорова.

Ячейка №2, в которую будет закладывать деньги (5 млн.руб.) Иванов для Кузнецова.

Ячейка №3, в которую будут закладывать деньги (2 млн.руб.) Петровы для Кузнецова.

Соответственно, после регистрации документов Иванов получает документы на квартиру Петровых, Петровы получают документы на квартиру Сидорова и Кузнецова, Сидоров забирает из ячейки №1 5 млн.руб., Кузнецов забирает из ячейки №2 5 млн.руб. и из ячейки №3 2 млн.руб.

9. Подписание договора купли-продажи 

В день сделки, после закладки денег в ячейки, Стороны подписывают заранее подготовленные договоры купли-продажи (нужно учесть, что один экземпляр договора остается в регистрационной палате). Если Продавец по договору один и Покупатель по договору тоже один, то должно быть три экземпляра договора.

10. Подача документов на государственную регистрацию 

В день сделки или на следующий документы сдаются в Регистрационную палату на регистрацию (или в МФЦ). В случае ипотеки регистрации также подлежит закладная. В Регистрационной палате необходимо получить расписку о приеме документов. В расписке должен быть указан срок регистрации и перечень принятых документов. В случае ипотеки это 5 рабочих дней (за исключением коммерческой и загородной недвижимости).

11. Получение документов с регистрации

В указанный срок Стороны (как правило их представители) при предъявлении расписки и паспорта получают зарегистрировнные документы и выписки из ЕГРП, подтверждающие переход права.

12. Обмен расписками и ключами 

После регистрации документов Стороны обмениваются ключами от банковских ячеек на расписки о получении денежных средств. Обмен происходит аналогично схеме, установленной при закладке денег в банковские ячейки.

13. Получение денег за проданную квартиру 

Стороны сделки, которым необходимо получить деньги с продажи, с ключом, зарегистрированным договором купли-продажи и паспортом, являются в Банк и забирают деньги из ячейки.

14. Физическое освобождение квартиры

В момент физического освобождения квартиры подписывается акт приема-передачи объекта недвижимости (по экземпляру для каждого участника сделки), проверяется оплата задолженности по коммунальным платежам на текущий день, передаются паспорта на счетчики, проверяется состояние объекта недвижимости на момент его передачи и т.д. В случае альтернативных сделок освобождение квартир осуществляется по-очереди.

 

остались вопросы ?

 

 

Свяжитесь с нами одним из любых удобных для Вас способов:

+7 (499) 391 70 93

Укажите Ваш E-mail


Заявка на подбор







Заявка на подбор







Оставьте заявку





Вызвать специалиста

Укажите адрес объекта и удобное Вам время встречи с нашим специалистом.





Оставьте заявку





Сопроводить сделку