Наши услуги

КАК ОЦЕНИТЬ КВАРТИРУ ДЛЯ ПРОДАЖИ ?

ЗАДАЧА ОЦЕНКИ КВАРТИРЫ ДЛЯ ПРОДАЖИ — ОПРЕДЕЛИТЬ ВЕРХНЮЮ ГРАНИЦУ ЦЕНЫ КВАРТИРЫ, по которой она еще будет интересна потенциальным покупателям в настоящий момент времени.

Оценка всегда делается не на основании проданных квартир, а на основании выставленных на продажу в настоящее время. Именно на их стоимость будет ориентироваться Ваш покупатель.

 

ИНСТРУКЦИЯ ПО ОПРЕДЕЛЕНИЮ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ КВАРТИРЫ

 ЭТАП 1. ФОРМИРУЕМ ВЫБОРКУ ОБЪЯВЛЕНИЙ О ПРОДАЖЕ АНАЛОГИЧНЫХ КВАРТИР

business-technologyПервый шаг — это отбор объявлений о продаже квартир с характеристиками, схожими с оцениваемой квартирой.

Удобнее всего делать выборку из специализированных платных баз, они содержат наибольшее количество объявлений, а также позволяют делать срезы по большему количеству параметров, чем обычные доски объявлений.
В критериях поиска мы должны задать максимально схожие параметры квартир с параметрами оцениваемой (местоположение, площадь, кол-во комнат, этаж/этажность и т.д.

 

ЭТАП 2. ФИЛЬТРУЕМ ВЫБОРКУ

фильтрацияДля точности оценки мы исключаем квартиры в ручную по параметрам, которые нельзя было задать при выборке (наример, серия домов, состояние ремонта и т.д.).

Помимо этого, мы должны оставить только актуальные объявления, исключив уже неактуальные (снятые с продажи, находящиеся под авансом, проданные, ложные объявления).
Глубина фильтрации зависит от количества объявлений в выборке. Чем больше аналогичных вариантов, тем более глубоко мы можем отфильтровать и оставить только максимально схожие варианты.

РАСПРОСТРАНЕННЫЕ ОШИБКИ

  • сравнение домов различных серий, цена за 1 кв.м. в которых существенно отличается. Нельзя, к примеру, сравнивать квартиры в доме серии П-44 и квартиры в доме серии П-44Т.
  • выбор слишком большого район для поиска аналогичных объектов
  • слишком малый район поиска и упущение из виду объектов, которые могут расцениваться как конкурентные.
  • использование не тех параметров. Например, сравнивают 1-комнатные квартиры площадью 40 кв.м. и малогабаритные двухкомнатные квартиры такой же площади. Цены на них всегда различны.
  • самая распространенная ошибка — слишком большая выборка из сотен квартир. В такой выборке всегда будут присутствовать слишком различные варианты.

Для корректной оценки лучше отобрать 8-10 вариантов с идентичными параметрами, чем отобрать 100 с отличающимися параметрами.

 

ЭТАП 3. ВЫЯВЛЕНИЕ ОТЛИЧАЮЩИХСЯ ПАРАМЕТРОВ КВАРТИР ИЗ ВЫБОРКИ С НАШЕЙ

оценкаЕсли Вам удалось получить идеальную выборку (одинаковые объекты), то можно уже на этом этапе определить свою цену. Но такую выборку удается получить крайне редко.
 
Поэтому, мы должны определить отличающиеся параметры квартир, которые могут влиять на стоимость (расположение дома, наличие балкона, состояние квартиры и т.д.).

Не стоит слишком углубляться. Далеко не все оказывают значимое влияние на стоимость квартиры. Необходимо выявить основные.

 

ЭТАП 4. СРАВНЕНИЕ КВАРТИР НАШЕЙ КВАРТИРЫ С КАЖДОЙ КВАРТИРОЙ ИЗ ВЫБОРКИ

оценка-3Сравнение осуществляется на основании списка параметров, который мы определили на предыдущем шаге. Результаты сравнения мы заносим в таблицу.
 
Например, в нашей оцениваемой квартире есть балкон, а в сравниваемой нет. В колонке «Балкон», напротив этой сравниваемой квартиры мы ставим «-«.
 
По такому же принципу прорабатываем все параметры по всем сравниваемым квартирам.

 

ЭТАП 5. ПРИМЕНЕНИЕ ПОПРАВОЧНЫХ КОЭФИЦИЕНТОВ И РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ КВАРТИРЫ

оценка-1Полученные данные в сравнительной таблице мы должны преобразовать в цифры. Для этого мы применяем поправочные коэффициенты.
Мы сформировали таблицу практически всех возможных параметров в разрезе типов квартир и рассчитали значения поправочных коэффициентов.
 
К примеру, мы знаем, что балкон прибавляет примерно 7%  в квартирах эконом-класса. В более премиальных квартирах процент будет гораздо выше и может составить 15%.
 
Также мы должны не забывать про параметры продажи, которые мы определили в процессе обзвона. К примеру, квартиры, которые перешли собственникам по наследству, могут стоить до 10% дешевле.

Завершив заполнение таблицы, стоимость за 1 кв.м. каждой сравниваемой квартиры мы умножаем на поправочные коэффициенты (наличие или отсутствие балкона +/- 7%, наследство -10% и т.д.). Полученные значения умножаем на площадь нашей квартиры.

Иными словами, мы считаем, сколько бы стоила эта квартира, если бы у нее были все теже самые параметры, что и у нашей оцениваемой квартиры.

 

ЭТАП 6. ЭКСПЕРТНАЯ КОРРЕКТИРОВКА 

оценка-6Основываясь на полученных данных и практическом опыте, мы предлагаем клиентам цену по которой можно выставить квартиру в рекламу.
 
Так как мы уже исключили квартиры с завышенными ценами, то, как правило, предлагается цена исходя из максимального полученного в таблице значения.
 
Также мы можем предложить скорректировать цену исходя и из других факторов.
К примеру, если мы видим, что аналогичных объектов продается крайне мало, а район относится к категории востребованных, то мы можем слегка предложить клиенту завысить цену.

Или наоборот, если аналогичных квартир продается большое количество, то цену предложим слегка занизить.

Цена может быть скорректирована по многим факторам: экономическая ситуация, сезонность на рынке, сложность альтернативной сделки, наличие неузаконенной перепланировки и т.д.

 

ЧТО ОСЛОЖНЯЕТ ОЦЕНКУ КВАРТИР ?

  • Множество объявлений одной и той же квартиры с разной стоимостью (случай, когда продавец обращается сразу в несколько агентств).
  • Некачественные объявления. Многие параметры в объявлении не указаны.
  • Объявления «ловушки». То есть несуществующие квартиры, выставленные недобросовестными риэлторами по очень низкой цене с целью получения большого количества звонков от потенциальных клиентов.
  • Неактуальные объявления (снята с продажи, продана, под авансом)

 

ОЦЕНКУ КВАРТИРЫ НЕОБХОДИМО ОБНОВЛЯТЬ В ТЕЧЕНИЕ ВСЕГО ПРОЦЕССА ПРОДАЖИ !

Минимум раз в неделю. Стоимость квартиры зависит от стоимости квартир, которые продаются именно сейчас.

Мы делаем по-другому. Раз в несколько дней мы мониторим появление новых объектов и, если видим появление объектов, которые могут повлиять на цену нашего объекта, то мы делаем новую оценку. На ее основании принимаем решения.

В процессе продажи ситуация с ценой может меняться в ту или иную сторону. 

 

оценить квартиру

 

 

Свяжитесь с нами одним из любых удобных для Вас способов:

+7 (499) 391 70 93

Укажите Ваш E-mail


Заявка на подбор







Заявка на подбор







Оставьте заявку





Вызвать специалиста

Укажите адрес объекта и удобное Вам время встречи с нашим специалистом.





Оставьте заявку





Сопроводить сделку